Vicios ocultos, ¿la peor pesadilla?

Es un día feliz, ¡estrenas casa! Entras en tu nuevo hogar y con el paso de los días compruebas que lo que parecía perfecto empieza a tener deficiencias. Humedades, grietas, filtraciones, una derrama importante aprobada por la comunidad, o defectos en las estructuras, pueden hacer que te arrepientas de la decisión de compra y conviertan tu día a día en una pesadilla.

¿Qué hacer si eres víctima de vicios ocultos?

Hay consideraciones que conviene saber ya para poder evaluar los daños y poder reaccionar.

El Código Civil recoge estos vicios ocultos a partir del art. 1484, donde indica que es el vendedor quien está obligado al saneamiento de estos defectos siempre que sean graves, y aunque este los desconociera. Además, para ser evaluados como ocultos es necesario que no se vean a simple vista y que provoquen consecuencias importantes que dificulten la habitabilidad.

José Antonio Ferrer, abogado inmobiliario en Jávea, explica que “son aquellos defectos por los que, de conocerse previamente, el comprador hubiera adoptado otra decisión o hubiese pagado un precio menor por la propiedad”.

Una vez descubiertos los vicios ocultos quien adquiere la propiedad tiene la opción de desistir del contrato o bien pedir una rebaja en el precio -o en la renta, si es un alquiler-, siempre a juicio de los peritos. En los casos en los que el vendedor supiera de estos defectos y no los hubiese indicado, el comprador tiene además derecho a ser indemnizado si decide rescindir el acuerdo.

La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios también recoge el derecho de estos a ser compensados ante posibles defectos en los inmuebles o en otros bienes adquiridos como, por ejemplo, vehículos.

¿Cómo puedo prevenir vicios ocultos?

La mejor actuación para evitar que tu lugar de ensueño se transforme en un inmueble del que deseas huir es realizar una inspección exhaustiva.

A veces por vergüenza o por falta de tiempo pasamos por alto detalles que pueden esconder defectos mucho más graves. Pero, obviamente, la mayoría de compradores no van a ser expertos en edificación por lo que es recomendable que antes de tomar la decisión final un perito arquitecto pueda acceder al inmueble y reconocer la vivienda.

En este artículo se desarrolla en profundidad el problema de los vicios ocultos, sus precauciones, sus soluciones y sus plazos, para conocer al detalle tus posibilidades.

Otra de las recomendaciones es contar con un informe previo sobre el estado de la vivienda y sus cargas. Y, por supuesto, preguntar al propietario o vendedor sobre cualquier aspecto sobre el que haya dudas, también por escrito para que quede constancia de que el comprado no ha sido informado de la existencia de vicios ocultos.

Los plazos juegan en contra

Y es que tampoco hay que olvidar que para reclamar por vicios ocultos existen unos tiempos estipulados marcados por Ley.

En el caso de la compraventa de vivienda nueva, con carácter general, se dispone de dos años para poder alertar sobre estos defectos. Ese tiempo disminuye hasta los seis meses en inmuebles de más de 10 años así como en los casos de alquiler, donde también está la opción de exigir al propietario que arregle esos desperfectos.

Antes de iniciar el procedimiento de reclamación es recomendable recopilar todas las pruebas necesarias que justifiquen la situación. No solo hay que acreditar los propios defectos, sino también el malestar que estos provocan y los daños que hayan podido causar. Por ejemplo, si una fuga de agua ha destrozado algún electrodoméstico, o ha generado moho y malos olores. Todo debe quedar registrado y, a poder ser, aportar pruebas gráficas que den valor a la petición de saneamiento de los vicios ocultos.

El objetivo está claro: que tu hogar, en el menor tiempo posible, vuelva a ser el lugar ideal que esperabas cuando lo estrenaste.